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　　最近深铁集团可以说是处于公论中心。

　　稍早前，深铁走漏了2024年功绩，论说期内已毕营收211.89亿元，同比下落15.74%；录得归母净利润为-335.66亿元，成为自2009年后的初次赔本。

　　按抓有股权比例筹备，2024年万科给深铁带来的赔本额度约为138.1亿元，占深铁赔本总数41.14%。

　　时隔多年的赔本+投资万科，是深铁集团近期备受矜恤的主要原因。

　　与此同期，2024年深圳地铁线网客运强度达1.49万东谈主次/公里日，长入16个月稳居世界首位，让深铁集团旗下轨谈交通运营及资源策动业求已毕了26.7%的同比增长。但这也引起了阛阓对深铁集团“轨谈+物业”款式的念念考。

　　近期，深铁集团旗下TOD代表作——前海时期尊府名堂开盘热销，似乎成为了“地产反哺地铁”仍走得通的凭据之一。

　　4月26日，深铁前海时期·尊府第三次推盘，共推出76套建筑面积约245平淡米和285平淡米大平层户型居品，首日去化率超90%，销售金额约19亿元。

　　深铁TOD之路

　　“如若仅靠轨谈运营作念生意，世界上莫得不亏本的地铁公司。”这句话得到了一众地铁运营公司的赞同。

　　深铁集团也不例外，在2010年当年公司一直处于赔本情景。为了科罚这个用功，深铁决定向香港地铁集团学习。

　　港铁所依靠的盈利范例是“以地养铁”，因此深铁也走上了相易的谈路，袭取了“轨谈+物业”概括蛊惑的TOD款式，并一步步成为“最赢利地铁公司”。

　　TOD（Transit-Oriented Development）的想法是指以“400-800米”为半径，成立集使命、生意、文化、锻真金不怕火、居住等为一体的城区，渐渐形成“轨谈树立-东谈主流加多-生意蛊惑-眩惑东谈主口”的良性轮回款式。

　　2008年，深铁集团通过招拍挂赢得首个上盖物业蛊惑权——“前海车辆段上盖地块”，也即是如今的前海时期名堂。

　　当年，深铁以17.4亿元价钱拿下位于前海的几宗地块，其中一块地属于保险房用地，后打变成为前海时期名堂中的“龙海花坛”，亦然深圳最大范围的保险房小区；另两块地是商住用地，拿地平均资本约为1234元/平淡米，若不把保险房用地商量在内，资本约2000元/平淡米。

　　根据公开尊府，深铁前海时期住宅居品共分为三期蛊惑，每一期销售价钱均远超拿地资本价十倍以上。自2014年一期入市以来，名堂于今已推盘6次，均赢得了可以得益，可以说是原原委委的“网红盘”。

　　依靠TOD款式，深铁集团自2010年启动已毕盈利，一直抓续到2023年，净利润峰值是2019年的116.67亿元。

　　时辰，深铁TOD款式也一直在进化，从当先的单体蛊惑1.0款式，到概括体蛊惑2.0款式、站城一体3.0款式，如今也曾是产城会通4.0款式。这部分业务被深铁集团归纳于站城蛊惑业务，由下属直管企业深圳地铁置业集团有限公司（简称深铁置业）认真。

　　直到2024年，深铁集团再次堕入赔本，这一年集团旗下站城一体化蛊惑收入占比也出现了明显下落。

　　2021-2024年，深铁站城一体化蛊惑收入区别占其总收入的58%、67%、59%、38%。

　　深铁置业名堂散布图，图片来源：公司官网

　　戒指2024年7月，深铁已领有32个TOD概括蛊惑名堂，代建名堂15个，树立范围1819万平淡米，该部分业务主要由旗下深铁置业集团认真。

　　据了解，2025年深铁置业主张推出超4300套房源，涵盖东谈主才房、商品房、公寓等，散布于深圳龙岗、前海、光明、龙华等中枢区域。

　　其中，商品房以高端改善为主，2025年主张推出三个名堂约1280套房源，其中就包括深铁前海时期，瞻望起头提供建面约245-285平淡米的4房户型77套；建面约89-190平淡米3-4房户型172套；以及建面约89-335平淡米3-4房，户型256套。

　　深铁前海时期

　　尊府显现，深铁前海时期位于深圳前海自贸区，由滨海大路、梦海大路、怡海大路与桂湾四路围合而成。

　　名堂距离地铁站为1号线鲤鱼门站约720米，距离5号线、9号线前湾站约900米，1/5/11号三条地铁线交织。将来还可以快速串联广深港高铁、深珠通谈、穗莞深城际等16条轨谈深化。

　　该名堂是由深铁集团长入中信集团蛊惑，以“站城一体”理念打造的前海首个集国外公寓、总部办公、高端住宅、风俗生意、杰作旅店、文娱锻真金不怕火等多元业态为一体的超百万方TOD概括体。

　　看成前海在建最大的TOD名堂，深铁前海时期名堂总占大地积约33.7万平淡米，缱绻总建筑面积130万平淡米，包括约24.6万平淡米住宅、约16.9万平淡米商务办公、约5.1万平淡米生意、约4.9万平淡米公寓、约2.6万平淡米高端旅店。

　　戒指2024年底，深铁前海时期已建成物业体量总建面约47.1万平淡米，前海深港基金小镇、春泉文化艺术中心、深铁前海君璞书院等均已干涉使用；当今在建、待售的物业总建面约81.4万平淡米，包括深铁前海时期尊府、前海时期总部中心（双子星总部中心）、前海时期国外公寓等。

　　除自身配套生意面积约5.1万平淡米外，名堂一都之隔即是前海当今体量最大的商圈，会聚了约8万平淡米的万象前海、约4万平淡米的前海卓悦INTOWN，隔壁还有正在树立中的山姆旗舰店，生意面积约3万平淡米。

　　其他生存配套方面，名堂隔壁有南边医科大学深圳病院、南山区东谈主民病院等三甲病院，九年制南山现实前海港湾学校、同双语、国王学校等锻真金不怕火资源，以及前海演艺中心（缱绻中）、伯克利将来音乐中心（缱绻中）、前海大剧院（在建）、国深博物馆（在建）等公建配套。

　　有分析以为，深铁前海时期名堂保抓销售长青的关节是位置与价钱。

　　前海自贸区本即是深圳黄金地段，桂湾又是前海当今树立最为完善的区域，是中枢中的中枢。前海时期名堂位于桂湾C位，可谓占尽地利。

　　此外，前海片区缱绻的住宅用地并不算多，因此板块内住宅居品存在一定的稀缺性，昨年全年只消前海时期三期和紫荆府两个名堂入市。

　　比较其他刚需户型为主的楼盘，前海时期大户型居品的稀缺性更进一步。

　　价钱方面，天然前海时期名堂各批次推盘的价钱呈现高涨趋势，但与左近二手房比较，其实存在不小幅度的价钱倒挂。

　　以名堂本人例如，前海时期一期87平淡米2房最新成交价在10.5-12.5万/平淡米之间，二期4房大户型成交价在12-16万/平淡米区间，均比4月份推出的三期尊府价钱要来得高。

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职守裁剪：尉旖涵